Държавните и федералните закони осигуряват широка защита на наемателите. Наемателите са защитени от дискриминация въз основа на защитена характеристика (като раса или религия). Те също не могат да бъдат заключени, ако пропуснат наема. Можете обаче да защитите правата си като наемодател, като предприемете няколко прости действия: проверете наемателите, използвайте писмен договор за наем и следвайте закона, ако трябва да изгоните някого.
Стъпки
Част 1 от 4: Изготвяне на ефективен лизинг
Стъпка 1. Избягвайте устни споразумения
Писменият договор за наем, който наемателят подписва, осигурява много по -голяма защита от устното споразумение. Ако има правен спор, ще се борите да докажете същността на всяко устно споразумение. Също така лизингът трябва да бъде в писмена форма, ако е за една година или повече.
- Ако вече имате лизинг, който използвате, преминете надолу и се уверете, че следната информация е включена във вашия лизинг.
- Ако сте нов наемодател, потърсете примерни лизингови договори в Интернет. След това се уверете, че съдържа всички следните разпоредби за защита на вашите права.
Стъпка 2. Включете разпоредба за наем
Трябва да заявите, че имате право на своевременно плащане на наема. Уверете се, че сте включили следните подробности:
- Датата на плащане на наема. Можете да напишете: „Наемателят се съгласява да плаща авансово $ 750 на месец на първия от всеки месец.“
- Как може да се плаща наем. Например „Всички плащания трябва да се извършват с чек или паричен превод и паричните средства трябва да бъдат приемливи“.
- Всеки гратисен период и забавени такси. Може да искате да дадете на наемателя няколко дни да извърши плащането на наема, преди да начислявате лихви или такси. Можете да включите: „Закъсняла такса от $ 50 ще бъде добавена и дължима за всяко плащане на наем, направено след петото от месеца. Всеки отхвърлен чек ще се третира като неплатен наем и също ще бъде обект на допълнителна такса от 25 долара.
Стъпка 3. Включете право на проверка
Вашият държавен закон ви позволява да влезете в имота, за да извършите ремонт, но все пак трябва да включите разпоредба в лизинга, която изрично ви предоставя това право. Това ще даде на наемателя известие, че можете да влезете.
„Наемателят се съгласява да позволи на наемодателя да влезе в жилището след разумно предварително уведомление, за да огледа помещенията, да унищожи вредители, да извърши ремонт или да покаже жилището на бъдещи наематели или купувачи. Наемателят няма да откаже неоснователно влизането. Наемодателят може също да влезе в помещението без предварително писмено съгласие, ако изглежда, че е изоставено или в случай на спешност.”
Стъпка 4. Ограничете използването на помещенията до законни цели
Можете също така да ограничите използването на вашия имот от наемателя до законни цели. Това ограничение ще ви помогне да се предпазите в случай, че наемател използва помещенията незаконно, например за отглеждане и продажба на наркотици.
Включете тази разпоредба: „Наемателят ще използва имота само за жилищни нужди. Наемателят се съгласява да не се ангажира и не позволява на никой гост, роднина или член на домакинството да се ангажира с незаконно използване на жилището, общите части или основания."
Стъпка 5. Забранете промени в апартамента
Можете също така да се защитите, като забраните преустройството на апартамента. Включете в наема си тази разпоредба:
„Никакви съществени промени, допълнения или подобрения не трябва да се правят от Наемателя във или в жилищната единица без писменото разрешение на Наемодателя. Такова съгласие няма да бъде задържано неоснователно. Разрешението обаче може да включва споразумението на наемателя за възстановяване на жилището в предишното му състояние, преди да се изнесе."
Стъпка 6. Ограничете броя на наемателите в единица
Въпреки че не можете да дискриминирате хората с деца, все пак можете да ограничите броя на хората в отделението. Можете да направите това, като включите разпоредба, в която наемателят се съгласява да няма гости, които остават твърде дълго:
„Наемателят няма да позволи помещенията да бъдат заети за по -дълго от временно посещение от никого, освен от лицата, посочени в този договор, и всяко дете, родено или осиновено от тези лица. Наемодателят обаче си запазва правото да прекрати този наем, ако допълнителни обитатели биха направили жилището пренаселено съгласно Държавния санитарен кодекс
Стъпка 7. Предотвратете сублизинга
В зависимост от вашия държавен или общински закон, като цяло можете да попречите на наемателя да отдаде апартамента в поднаем. Уверете се, че сте включили разпоредба за това във вашия наем.
- Например вашата разпоредба може да гласи: „Наемателят се съгласява да не прехвърля, възлага или преотдава под наем помещенията или която и да е част от тях.“
- Консултирайте се с вашия държавен или местен жилищен орган. Някои закони гарантират на наемателя правото на преотдаване. Ако включите в наема си разпоредба, която е незаконна, тогава тя ще бъде невалидна.
Стъпка 8. Накарайте наемателя да подпише договора за наем
Уверете се, че сте получили подписа на наемателя върху договора за наем. Трябва също да го подпишете. Подписите ще направят договора за наем официално споразумение.
Дайте копие на наемателя, но запазете оригинала за вашите записи
Част 2 от 4: Комуникация с вашия наемател
Стъпка 1. Общувайте писмено
Най -добре е да комуникирате писмено, така че винаги да имате хартиена следа. Ако смятате, че изпращането на писма е натоварващо, тогава може да искате да общувате чрез имейл.
- Можете да поискате имейл адреса на наемателя във вашето заявление. Насърчете наемателите си да ви изпращат имейли или писмени писма, така че да имате доказателство, че наемателят се е свързал с вас за проблеми.
- Можете също така да включите разпоредба във вашия наем, когато наемателят се съгласява да ви изпрати всички известия в писмена форма. Също така посочете адреса, на който наемателят да изпраща известията.
Стъпка 2. Предоставете подходящо предизвестие, преди да влезете
Трябва да уведомите наемателите си, преди да влезете в апартамента им, дори когато влизате, за да извършите ремонт. Вашият държавен закон може да изисква предизвестие. Дори и да не е така, все пак е добра идея да предоставите писмено предизвестие.
- Трябва да посочите датата и часа, когато ще въведете, и да посочите причината за въвеждане.
- По принцип трябва да предоставите 24 -часово предизвестие, преди да влезете в апартамента, въпреки че това се различава в зависимост от държавата. Можете също така да влезете само през нормалното работно време.
- За да намерите вашия държавен закон, можете да потърсите в Интернет. Уебсайтът Nolo има добра диаграма, обобщаваща изискванията за държавни известия.
Стъпка 3. Информирайте наемателя, ако сте влезли за спешен случай
Повечето щати позволяват на наемодателите да влязат в единица, за да се справят с извънредна ситуация, без да уведомяват предварително. Ако някога влезете в апартамента на наемателя поради спешен случай, тогава трябва да уведомите писмено наемателя за този факт.
Посочете каква е била спешната ситуация и какво сте направили, докато сте в апартамента. Например, можете да напишете: „Влязох в апартамента ви вчера в 2:15, защото вашият съсед съобщи, че алармата за дим е звучала половин час. След като влязох, проверих апартамента за възможен пожар и след това смених батерията."
Част 3 от 4: Изгонване на наемател законно
Стъпка 1. Прочетете държавния си закон
Вашият държавен закон ще обясни точните стъпки, които трябва да предприемете, за да изгоните наемател. Ако не спазвате закона, наемателят може да спечели съдебния процес. Наемателят може дори да се обърне и да ви съди.
- Трябва да получите информация за процеса на изгонване. Някои държавни жилищни власти публикуват подаръци за наемодатели, които описват процеса на изселване. Трябва да се свържете с държавния жилищен орган и да попитате дали имат някаква информация.
- Винаги можете да наемете адвокат, който да ви помогне. Ако все още нямате адвокат, можете да попитате друг наемодател във вашия район дали той или тя ще препоръча техния адвокат. Можете също да получите препоръка чрез адвокатската колегия на вашата държава.
Стъпка 2. Дайте подходящи известия
Вашият държавен закон ще изисква да изпращате конкретни известия на наемателя, преди да започнете производство по изгонване. Трябва също така да дадете на наемателя достатъчно време, за да отстрани нарушението.
- Например, ако наемателят е пропуснал да плати наем, тогава вашата държава вероятно позволява на наемателя известно време да плати целия дължим наем. Ако наемателят плати наема навреме, той или тя може да остане в апартамента.
- Вашето състояние може да бъде много стриктно относно съдържанието на известието. Поради тази причина съдилищата често имат примерни известия, които можете да използвате. Трябва да се отбиете в съда и да попитате. Примерни известия може да намерите и на уебсайта на държавния жилищен орган.
- Държавите също са стриктни относно начина, по който доставяте известието. Ако искате изселването да протече безпроблемно, трябва да следвате буквата на закона.
Стъпка 3. Подайте иск за изгонване
Ако наемателят не отстрани дефекта, можете да заведете дело за изгонване на наемателя. Можете да започнете делото, като отидете в съдебната палата и подадете молба или жалба за изгонване. Жалбата трябва да посочва имената на всички жители, които трябва да бъдат изселени, и да включва техния адрес и причините за изселването.
- Съдилищата трябва да имат формуляри, които можете да попълните.
- Каквото и да правите, не заключвайте наемателя или се опитвайте да го премахнете насилствено. Също така не можете да изключите помощните програми или да използвате други действия за самопомощ. Ще нарушите закона и ще се отворите за съдебно дело.
Стъпка 4. Подайте копие от жалбата на наемателя
Трябва да изпратите на наемателя копие от жалбата и призовка. Можете да получите поканата от съдебния служител. В него се посочват причините за съдебния процес и се дава на наемателя краен срок за отговор. Помолете съдебния секретар за приемливи методи на обслужване.
Стъпка 5. Отидете на пробен период
В съдебния процес имате тежестта да докажете, че имате право да си върнете владението на имота. За да успеете, трябва да покажете на съда копие от подписания договор за наем и да представите други доказателства в подкрепа на изселването.
- Например можете да показвате имейли, които сте изпратили до наемателя с молба за наем. Можете също така да въведете банкови записи, които показват, че не е получено плащане.
- Можете също така да представите снимки на всякакви щети, причинени от наемателя.
Стъпка 6. Получете заповед за освобождаване
След като спечелите процеса, трябва да получите заповед да се освободите от съдията. Обикновено шерифът трябва да връчи поръчката на наемателя. След това наемателят има определено време да освободи имота.
- Никога не трябва да използвате самопомощ, дори след като получите заповед да се освободите. Оставете на шерифа. Ако наемателят откаже да се изнесе до крайния срок, трябва да се свържете с шерифа, който ще трябва да насрочи и контролира отстраняването на наемателя.
- За да се защитите, не започвайте да премествате имота на наемателя на тротоара. Можете да бъдете съдени, ако го направите.
Част 4 от 4: Проверка на наематели
Стъпка 1. Прочетете вашите закони за борба с дискриминацията
Федералните, държавните и местните закони забраняват дискриминацията въз основа на определени характеристики. Трябва да прочетете приложимите закони, за да не ги нарушите случайно. По принцип тези закони защитават от дискриминация въз основа на следното:
- пол или пол
- раса или цвят
- религия
- национален произход
- инвалидност
- семейно положение (т.е. ако наемателят има деца)
- сексуална ориентация (обикновено държавна или местна)
Стъпка 2. Използвайте формуляр за кандидатстване
Трябва да се избягвате да задавате въпроси, свързани със защитена характеристика. За да улесните процеса на кандидатстване, може да искате да използвате формуляр за кандидатстване. Кандидатът попълва формуляра за кандидатстване и след това разчитате само на тази информация, когато вземате решение за отдаване под наем на някого.
- Формулярът за кандидатстване трябва да изисква официалното име на кандидата, номера на социалното осигуряване, датата на раждане и източниците на доходи.
- Попитайте друг наемодател във вашия район, ако можете да видите копие от формуляра за кандидатстване. Можете да го преработите, за да отговаря на вашите цели.
- Ако имате персонал, участващ в проверката на наемателите, уверете се, че сте ги обучили да не задават въпроси, които наемателят може да интерпретира като дискриминационни. Например, не позволявайте на служителите ви да питат колко деца има кандидатът или да питат кандидата за тяхната религия, раса или сексуална ориентация.
Стъпка 3. Извършете проверка на фона
Обикновено можете да проверите криминалната и кредитната история на кандидата. Това ще ви позволи да отсеете кандидати, които са твърде рискови за отдаване под наем. В повечето държави можете да таксувате кандидата за разходите за проверка, която обикновено струва около 30-50 долара.
- Федералният закон изисква кандидатът да попълни формуляр за разрешение за кредитен отчет. Кандидатът също трябва да подпише формуляра. Трябва да имате такива на разположение за попълване от всеки бъдещ наемател.
- Можете да наемете агенция за кредитна отчетност, за да проверите вашите наематели. Тази агенция трябва да има формуляр за разрешение, който можете да използвате.
- Бюрото за финансова защита на потребителите е създало списък на компаниите, които извършват проверка на наемателите. Можете да намерите списъка тук:
- Ако решите да не давате под наем на някого поради проверката му или ако решите да начислявате по -висок наем, тогава трябва да дадете на кандидата името, адреса и телефонния номер на агенцията за кредитни отчети, която сте използвали. Дайте това известие в писмена форма. Трябва също да кажете на кандидата, че може да получи копие от доклада си от агенцията в рамките на следващите 60 дни и да оспори точността или пълнотата на доклада.
Стъпка 4. Проверете препратките
Трябва да поискате препоръки от всички кандидати. Поискайте имената на предишните наемодатели на кандидата. След това можете да се обадите на референциите и да зададете следните въпроси:
- Актуален ли е наемателят върху наема им?
- Наемателят имал ли е домашни любимци?
- Други наематели оплаквали ли са се от лицето?
- Наемателят причинил ли е проблеми с поддръжката на апартамента?
- Бихте ли се чувствали комфортно да наемете отново този човек?
Стъпка 5. Вземете гаранционен депозит
Гаранционен депозит ви помага да се предпазите в случай, че наемателят причини сериозни щети на вашия имот или напусне без да плаща наем. Например, наемателят може да се раздели в края на лизинга и да остави след себе си счупени стени, повредени уреди и т.н. След това можете да използвате гаранционния депозит, за да извършите ремонт.
- Стандартно е да поискате поне един месец наем като гаранционен депозит. Вашият щатски закон ще определи максимума. Обикновено щатите ви ограничават до един или два месеца наем като гаранционен депозит.
- Вашият щат може да регулира отблизо какво можете да направите с гаранционния депозит. Например, може да се наложи да го държите в лихвоносна сметка и да предоставяте на наемателите си годишна информация за натрупаните лихви. Трябва да прочетете държавния си закон или да попитате адвокат.
Стъпка 6. Направете снимки на апартамента
Преди наемателят да се нанесе, трябва да преминете през апартамента и да документирате текущото му състояние. Можете да правите снимки или да правите видеозапис.
- По този начин можете да се защитите в случай, че наемателят развали мястото, но по -късно твърди, че апартаментът е дошъл по този начин.
- Може също да искате да се разходите из апартамента с новия наемател и да попълните формуляр заедно. Във формуляра ще отбележите нещо нередно с апартамента, като белези по стената или водни следи по тавана. Накарайте наемателя да подпише формуляра, след като преминете през целия апартамент.
