Притежаването на собствен хотел е популярен начин да започнете нов бизнес. Всяка година хиляди хора, вариращи от пенсионираната двойка до професионалиста в гостоприемството през целия живот, купуват къщи за гости, хотели или нощувки със закуски, като бизнесът е толкова разнообразен, колкото и купувачите. Въпреки че инвестирането на голяма сума пари в хотелиерството може да изглежда обезсърчително, това е лесен процес с правилното планиране и професионална помощ.
Стъпки
Част 1 от 5: Събиране на пари
Стъпка 1. Съберете колкото можете повече пари
За да купите хотел, ще трябва да съберете възможно най -много пари за първоначално плащане. Освен това ще ви трябват пари, за да затворите продажбата и да управлявате хотела, докато той започне да ви връща печалби. Колко ще ви трябват за всеки от тези разходи ще зависи от стойността на имота и вашия бизнес модел. Започнете, като съберете пари от вашите спестовни и инвестиционни сметки. Не се притеснявайте, ако нямате много пари, спестени в тези сметки; има много други източници на финансиране, които можете да използвате.
- Можете също така да вземете кредитна линия за домашен капитал (HELOC), да вземете втора ипотека, да използвате лична кредитна карта или да поискате заеми от приятели и семейство, за да получите повече пари за стартиране.
- Например, представете си, че сте спестили 47 500 долара в различни сметки. Освен това можете да вземете втора ипотека за $ 100 000. И накрая, осигурявате заем от $ 20 000 от приятел. Това би ви дало $ 167, 500 общо, за да инвестирате във вашия хотел.
Стъпка 2. Вземете пари от пенсионна сметка
Възможно е също така да можете да получите пари за инвестиции от вашата пенсионна сметка. Това обаче ще доведе до санкции в зависимост от вашата възраст и вида на акаунта. Например всички пари, които вземете от ИРА, ще се облагат с данък като доход (по редовната ви данъчна ставка) и ако сте на възраст под 59,5 години, също ще понесете 10 % наказание. Трябва също да вземете предвид, че ако вашият хотел се провали, ще имате малко или никакви пари в пенсионната си сметка, които да използвате по -късно в живота.
Представете си, че сте на 35 години и решавате да вземете малко пари от ИРА, за да добавите към сумата на инвестициите си в хотела. Решавате да изтеглите $ 50 000. Това теглене ще бъде санкционирано в размер на 10 процента от стойността му или $ 5 000 и ще се обложи с данък върху дохода ви. Ако приемем данъчна ставка от 25 процента, ще останете с 32 500 долара (50 000 долара*(1- (0,10 + 0,25))) след наказанието и данъците. Това ще ви даде обща сума за инвестиране от 200 000 долара (167 500 долара от по -рано плюс 32 500 долара от ИРА)
Стъпка 3. Намерете други партньори
Ще можете да увеличите размера на инвестицията си, ако намерите други партньори, които да отидат с вас. Попитайте приятели и семейство дали са готови да направят по -значителна инвестиция във вашия бизнес в замяна на собствен капитал (дял от собствеността и печалбата на бизнеса). Възможно е също така да можете да намерите партньори в местни инвестиционни клубове или онлайн.
Част 2 от 5: Определяне на вашия бюджет
Стъпка 1. Отделете пари за други разходи
Добро правило е да заделяте 25 % от инвестиционните си пари, за да платите други разходи. Тези разходи включват разходи за закриване с продавача, съдебни разходи (за договора за покупка) и оборотен капитал, използван за започване на управлението на хотела. Извадете тези пари от сумата на вашата инвестиция и използвайте остатъка, за да направите първоначално плащане.
За предишния пример това означава, че бихте отделили $ 50 000 (0,25*$ 200 000). Това ви оставя $ 150 000 за авансово плащане
Стъпка 2. Изчислете вашия ценови диапазон
Ценовият ви диапазон ще зависи от размера на авансовото плащане, което продавачът на имота изисква. В този момент вероятно няма да сте сигурни колко ще бъде това. Задайте няколко различни ценови диапазона, които зависят от продавача, който изисква различни проценти на първоначалното плащане, от 5 процента до 20 процента. Например, използвайки горния пример за $ 150 000, налични за първоначално плащане, можете да си позволите:
- 5 % авансово плащане за хотел, струващ 3 милиона долара.
- 10 % авансово плащане за хотел, струващ 1,5 милиона долара.
- 20 % авансово плащане за хотел, струващ 750 000 долара.
- 20 % авансови вноски са норма, ако използвате банков заем за закупуване на вашия хотел. Въпреки това, при финансиране от продавача (заемане от продавача на имота), може да успеете да намалите процента на авансовото плащане до 5 процента.
Стъпка 3. Проектирайте бъдещи приходи от хотела
Трябва да сте сигурни, че всеки хотел, който искате да закупите, ще може да ви осигури достатъчно възвръщаемост, за да покрие както вашите разходи, така и разходите ви по заеми. За да направите това, проектирайте стойността на плащанията по заема си през следващите три до пет години. Това може да изисква съдействието на вашия кредитен брокер. След това проектирайте разходите за разходите на хотела, като разходите за експлоатация, данъци върху имотите, застраховки и комунални услуги. Сравнете сумата на тези разходи и разходите по кредита си с прогнозираните печалби на хотела за същия период от три до пет години. Уверете се, че тези приходи покриват или надвишават вашите разходи.
Информацията за разходите и разходите за хотел може да бъде оценена чрез разглеждане на хотел, подобен на този във вашия ценови диапазон
Част 3 от 5: Намиране на правилния имот
Стъпка 1. Решете дали да купите съществуващ хотел или да започнете свой собствен
При търсене на хотели за закупуване имате възможност или да закупите съществуващи хотелски имоти, или да търсите друг имот, който да преобразувате в хотел (или нощувка със закуска). Във втория случай ще трябва да отделите повече пари за ремонти, но можете да избирате по -голямо разнообразие от имоти. Вземете това решение, преди да продължите с процеса на избор на имот.
Стъпка 2. Изберете обща област
Ще прекарвате много време в хотела си, затова се уверете, че е близо до мястото, където живеете, или лесно да стигнете до него. Може дори да се наложи да се преместите там на пълен работен ден, за да сте сигурни, че хотелът работи правилно. Освен това запознаването с местната област и хотелския пазар може да бъде сериозно предимство.
Стъпка 3. Анализирайте пазара
След като сте избрали район, опитайте се да добиете представа за хотелския пазар в тази област. Попитайте местните брокери на недвижими имоти за продажбите на хотели в района, особено ако те обикновено се продават за по -малко или повече от исканата цена. По -ниските цени могат да отразят депресирания пазар и да ви позволят да влезете на по -ниска цена и евентуално да работите с финансиране от продавача с продавача. Въпреки това, освен ако не очаквате икономически обрат, това също означава, че паричните потоци от хотела също ще бъдат ниски.
Можете също така да разгледате националното състояние на хотелиерството, като потърсите подходящи новинарски статии онлайн
Стъпка 4. Работете със специализирани брокери за недвижими имоти
Уведомете брокерите на недвижими имоти в избрания от вас район, че искате да закупите хотел и какъв е вашият ценови диапазон. Те ще могат да ви покажат имоти, които в момента са на пазара, или да ви уведомят, ако нови станат за продажба. Те също така могат да ви покажат имоти, които могат да бъдат превърнати в хотел.
Също така може да бъде изгодно да се движите из района и да търсите имоти, особено ако планирате значително да обновите или възстановите хотела си. Ако намерите такъв, можете да получите достъп до записите за недвижими имоти в седалището на окръга, за да разберете кой притежава имота и да отидете от там
Стъпка 5. Проучете няколко варианта
След като търсите имоти, може да започнете да получавате оферти за продажба чрез вашия брокер за недвижими имоти или от собственик на имот, с който сте се свързали. Тези оферти ще включват информация за удобствата на хотела, финансовите резултати, пазарната информация, конкуренцията и информация за финансирането от продавача. Ако в офертата липсва някой от тези артикули, свържете се с продавача и ги поискайте.
- След като получите предложение за продажба, проверете дали хотелът отговаря на вашите изисквания за цена, местоположение, необходими ремонти или ремонти и стил. Ако това не стане, обадете се на продавача и му кажете, че не се интересувате.
- Ако имате няколко оферти, направете таблица, сравняваща ползите и недостатъците на всяка от тях, например в разходите, необходимите ремонти и удобствата.
Част 4 от 5: Наемане на помощ за разследване на хотела
Стъпка 1. Наемете оценител, който да оцени хотела
Намерете и придобийте услугите на оценител, който има опит с хотели или подобни имоти. Най -добре е да използвате този, който също има опит в района, където се намира вашият хотел. Работете с оценителя, за да определите дали хотелът действително заслужава исканата цена. Ако не е така, позволете им да идентифицират областите, където бихте могли да посочите проблеми или щети, които можете да използвате, за да подканите продавача да отстъпи от цената си.
Стъпка 2. Работете със счетоводител, за да прегледате книгите на хотела
Квалифициран счетоводител може да ви помогне да проучите финансовите записи на хотела. Това ви дава достоверна информация за паричните потоци, активи и други финансови позиции на хотела. По -важното е, че счетоводителят ще може да прецени дали тази информация е била неправилно обработена или отчетена неправилно, и може да ви даде по -точна представа за текущото финансово състояние на хотела.
Стъпка 3. Помислете за наемане на финансов консултант
Пазарен или финансов консултант може да бъде полезен при прогнозиране на бъдещи приходи от хотела. Те ще могат да комбинират анализ на местните пазари, хотелския пазар като цяло и други тенденции, за да идентифицират растежа и потенциала на Вашия хотел за няколко години. Те също така ще могат да ви помогнат да идентифицирате маркетинговите цели, да намерите начини за увеличаване на печалбите и да ви помогнат при писането на бизнес план.
Стъпка 4. Нека инженер и архитект да разгледат хотела
Тези двама професионалисти ще проверят сградата, за да се уверят, че тя отговаря на местните строителни норми и е структурно здрава. Освен това инженерът ще определи състоянието на комунални услуги, машини, водопроводни и електрически работи в хотела. Това ще ви помогне да намерите всички области, които се нуждаят незабавно от ремонт или ремонт. Може също така да ви помогне да разберете как ще ремонтирате съществуваща структура, за да задоволите нуждите на хотела си, и да получите приблизителна оценка колко биха стрували тези ремонти.
Стъпка 5. Работете с адвокат, за да отговорите на регулаторните указания
Единственият сигурен начин да се уверите, че вашият хотелски бизнес отговаря на всички местни, щатски и федерални разпоредби е да наемете опитен адвокат по недвижими имоти или хотел. Адвокатът ще разгледа всичко - от наредбите за околната среда и зонирането до данъците и търговските марки, като се увери, че вашият бизнес няма да се сблъска с някаква правна отговорност по пътя. Същият адвокат може също да ви помогне по -късно, за да се уверите, че покупката ви на имота преминава по план и че договорът за покупка е написан в съответствие със закона.
Част 5 от 5: Финализиране на покупката
Стъпка 1. Определете справедлива цена за имота
Извадете авансовото си плащане от исканата цена на имота. Процентът на авансовото плащане ще варира в зависимост от това дали сте осигурили финансиране от продавача за имота или използвате банков заем. След това ще трябва да коригирате офертата си въз основа на хотелския пазар. Ако пазарът не е много активен (и нямате голяма конкуренция за имота), може да успеете да извадите още 10 или 20 процента от цената в първоначалната си оферта. Въпреки това, на по -натоварен пазар, влезте на исканата цена (минус авансовото Ви плащане) или над исканата цена, ако искате да сте сигурни, че ще получите имота.
Стъпка 2. Направете офертата си
След като сте определили справедлива цена за имота, пишете на продавача или работете чрез вашия брокер за недвижими имоти, за да изпратите офертата си. Не забравяйте да включите предложения за финансиране от продавача, ако продавачът го е предложил в първоначалната оферта за продажба. Вашата оферта също ще посочи размера на авансовото Ви плащане. Вашата оферта трябва да бъде кратко писмо, което ясно определя вашите условия.
Включете в офертата си, че имате нужда от определено време за оглед на имота (за повреди или необходими ремонти), че трябва да прегледате книгите на хотела (за да потвърдите финансовата им информация) и че офертата ви разчита на двете постигате договор за покупка и подписвате договор за покупка
Стъпка 3. Преговаряйте с продавача
Вероятно е продавачът да отговори на офертата ви с контраоферта. Преговаряйте с продавача и се опитайте да се придържате възможно най -близо до първоначалната си оферта. Възможно е също така да можете да уговорите обезщетения, като например продавачът да плати за някои подобрения, ремонти или ремонти. Освен това не забравяйте да разработите подробности като запазване на ключови доставчици и служители, както и колко дълго, ако изобщо, продавачът ще работи с вас, за да премине управлението на хотела. Този процес на преговори може да е дълъг, но в крайна сметка ще си струва, ако вие и продавачът можете да постигнете взаимноизгодна сделка.
Уверете се, че получавате обещания за допълнителни плащания или помощ от продавача в писмена форма и че те по -късно са включени в договора за покупка
Стъпка 4. Работете с адвокат, за да завършите договора за покупка
Продавачът вероятно ще напише договора за покупка, но трябва да наемете адвокат по недвижими имоти, който да преразгледа споразумението вместо вас. Адвокат ще се увери, че споразумението е във ваш интерес и отговаря на уговорените от вас условия. Уверете се, че използвате опитен местен адвокат, специализиран в областта на недвижимите имоти.
- В допълнение към прегледа на документа, вашият адвокат може да удължи процеса на одобрение, като ви даде повече време да осигурите финансирането си или да потърсите допълнително финансиране, ако имате нужда от него.
- Уверете се, че споразумението предвижда, че можете да се откажете от покупката до датата на затваряне без неустойка.
Стъпка 5. Възползвайте се от времето преди затваряне
Ще имате известно време след договарянето на договора ви за покупка, но преди крайната дата. Използвайте това време, за да работите с продавача, за да научите бизнес модела на хотела и да промените собствената си бизнес стратегия. Проверете и проверете отново вашите очаквани приходи и разходи през този период, за да нямате изненади, когато поемете контрола над хотела.
